城里的房子:读懂中国房产财富的逻辑

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城里的房子读懂中国房产财富的逻辑
本书作者:徐远 (作者)

本书读后感及个人笔记分享· · · · · ·

认识作者是源于得到订阅了他夫人唐涯的《香帅的北大金融学课》,中间他夫人休产假,他来给我们讲过几课关于房地产专题的课程。

本书有28章,前8章论述了作者的主要观点,即:房价上涨有坚实的基本面支撑,中国的房价高度理性,谈不上泡沫。作者用了简单的回归分析,被解释变量是35个大中城市的房价,解释变量包含城市规模、职工平均工资、服务业占比、流动人口占比、人均住宅销售面积以及人均住宅供地面积等,最终发现这些简单的经济变量,就可以解释75%关于房价差异的原因。蛮想按照作者的方法给每个城市打分,评估下哪座城市有无风险套利的机会。所以关于房价是否上涨,作者得出了最重要的观点是要看这8个要素:1.城市规模(用GDP或人口总量衡量);2.人口流入;3.人均收入;4.土地供应;5.儿童数量的增速;6.上市公司的数量;7.财政收入;8.服务业占比。作者提到深圳的房价涨的很快,有个重要的原因是深圳的儿童数量增长是最快的,是排名第二厦门的2倍,排名第三北京的3倍。


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关于热门话题,房产税,作者表达了2个观点,一是房产税的征收成本太高,房产税的出台一定会渐进、稳步、短期内不会出台房产税,作者预测至少在2021年前不会收取;二是房产税对房价会有一定影响,但不会很大,作者举例上海、重庆以及韩国的案例来补充说明。作者一直强调,房价由供求关系决定,有发展潜力的大中城市的房价依然会上涨。

由于在杭州定居,比较关注杭州的房价趋势,作者在谈首尔房地产的时候,谈到,韩国的人口和面积和浙江省差不多,考虑浙江作为发达省份的人口吸附能力,未来浙江的经济体量和人口总量最终会超过首尔,倘若把杭州和首尔相比,杭州的房价还有很大的上行空间。

住宅市场:利率下降,半数出租

城里的房子:读懂中国房产财富的逻辑2016年东京都的新修住房的房价收入比为11.46,东京市区的为17.49。与香港、北京近40倍的房价收入比相比,东京房价的可支付性要好得多。更重要的是,近年来日本央行积极地采取宽松货币政策,加上商业银行之间的激烈竞争,使得日本房屋按揭贷款利率一降再降,人们甚至可以选择在35年的期限内锁定极低的按揭利率,极大地降低了住宅的实际支付成本,吸引了日本本土购房者,特别是首次购房者的兴趣。以一个价格在300万元的房子为例,首付100万元,贷款200万元,如果贷款利率是1%,贷款期限为35年,那么月供只要5 500元;如果贷款利率涨到3%,那么月供为7 700元,直接飙涨40%。对一个普通家庭而言,每月节约2 200元的固定支出,是个很大的数目。近年来,日本住宅地产的繁荣与低利率环境有很大关系。

随着东京地区,特别是市区、中心区房价近年来的持续上涨,普通家庭收入很难跟上不断上涨的房价,需求群体,特别是25~44岁的年轻人群的买房意愿不断下降。与之相应的是租房需求的稳定增长,特别是在东京城中心、公共交通便捷的地方。根据日本总务省的测算,东京流入人口中,有90%的年龄分布在20~29岁之间,而儿童和64岁以上的老人则持续流出。持续涌入的处于工作年龄的年轻人,为东京租房市场创造出稳定的需求。

从房租供给端看,金融危机后东京地区平均每年新增14万套的新房供给,其中约50%的新房是用于出租的。2015年,安倍政府提高了遗产税税率,其直接的结果是让大批富人竞相投资高层公寓用于出租。因为高层建筑单位房间所占土地的估价税基大幅低于低层豪宅,进而大幅降低了遗产税的征收税额,所以很多投资者选择投资高层住宅用于出租,以规避遗产税。日本央行在2017年年初的一份区域经济发展报告中,指出规避遗产税、寻找更高资产收益率,加剧了日本房租市场的供给繁荣。

在住宅地产市场上,J-REITs等机构投资者也是投资主力,每年投资额占比均超过50%。租房房客对这类型机构投资者打理的住宅资产的租用需求很高:大城市J-REITs资产的租用率在95%左右,而在东京23区,这类型资产的租用率高达96%~98%。由于稳定的需求,J-REITs在住宅地产上的投资收益率在4%~5%之间,高于其在商业地产上的投资收益率。

随着租房需求的上升,东京的住房租金也呈现增长的趋势,且区域间分化明显。2008年金融危机以来,东京房租先降后升,在2012年开始反弹。不管房价是下降,还是上升,东京中心5区(除去文京区)的租金都表现出较强的韧性,下降得少,上升得多。相对于东京整体房租市场的平均水平,中心5区的房租持续表现出高溢价。另外,东京南部和北部中心区的房租也有较高溢价,主要是受益于这些区域非常便捷的交通。

从房租绝对值来看,东京中心5区的房租目前是每月4 200~4 300日元/平方米。如果租用一套70平方米的住宅,月租金约为30万日元,折合人民币约为每月18 000元。相比之下,目前北京、上海市中心的房租还是要低很多,不到东京的一半,还有很大的上涨空间。

与中心区形成鲜明对比的,是非中心区供给过剩,空置率较高,房租上涨缓慢。东京23区的总体房租增速并不快,高房租和房租快速上涨主要是中心5区的事情。在东京郊区,房屋空置率高达30%~40%,而且房东每月都需缴纳不少的管理费、修缮基金及不动产税等,这些地区的房租收益率堪忧。

东京房产的投资收益率

最后,我们来测算一下在东京购房的投资收益率。如果在东京投资一套70平方米大小的公寓用于出租,假设房子在中心6区,房屋总价为7 300万日元(约440万元),每月租金为30万日元(约1.8万元),那么租金收益率(年租金收入/房屋买价)约为5%。东京23区的收益率差不多,房价便宜的地方租金也便宜。扣除每年房产持有人需要缴纳的1.4%的不动产税、0.3%的市政建设税,再扣除管理费、修缮费等费用,也就是各种税费附加每年2%的净租金,收益率约为3%。

房产投资的另一部分收益是房产升值。房产实际升值大小取决于未来的变化,老龄化、人口流动等因素都很重要,很难准确估计。为了理解这一概念,暂且假设所购价值7 000万日元的房产的年均增值率为5%,这个速度不低,高于过去10年的平均增速(2.6%)。持有5年内,东京地产升值的资本所得将缴税30%,5年后缴纳15%。为了省税,假设持有6年,税率以15%计算。

持有6年,累积的房价上涨收益率是30%,扣除资本所得税之后是25.5%。值得注意的是,买房、卖房时的中介费、律师费、消费税等也是不小的支出,约占价款的4.5%,折算下来实际资本利得只有16.5%,折合每年2.75%。每年缴纳的不动产税、市政建设税、管理费及修缮费等以2%的比率计算,实际每年得到的投资收益率只有0.75%。也就是说,看得到的30%的升值率,实际到手只能拿到4%~5%,年化利率约0.75%。如果买家不是日本居民,在投资收入汇出国外时,还需上缴20.42%的所得税,最终的净收益率约0.6%。另外,汇率波动带来的风险和收益,因为涉及汇率的预测,此处并没有将其计算在内。

简言之,看起来不错的资本增值率(5%),因为要扣除持有成本(2%)、买卖交易成本(1.5%)、资本利得税(0.75%)、收入出境税(0.15%),最后所剩无几(0.6%)。拉长持有时间,会将交易费用摊销到多年,比如从1.5%降到0.5%(相当于持有20年左右),再假设所得不汇出日本,免掉0.15%的出境税,则收益率增加到1.75%。

假设投资者是中国公民,如果投资日本房产只是用于获取租金收益,则每年3%的净租金收益率略高于我国两年期定期存款收益率(2.25%),低于我国国债收益率(3.5% 左右)、货币基金收益率(4%)和一年期理财产品收益率(5%)。进一步考虑房租的对抗通货膨胀的能力,租金收益率和我国的国债收益率差不多。如果是用于保值增值目的,则需注意看到房价增值与实际到手的资本回报相差巨大,到手回报只是增值的一小部分。考虑到东京人口流入趋势可能在2030年左右减缓,那时东京房价的增速也可能放慢,日本房地产的资本收益率还会降低。

从城市化阶段和发展水平的角度来看,东京房价增长幅度大概率小于我国一线城市和热点二线城市。而如果投资离东京市区较远、非交通枢纽地区的房产,虽然价格相对便宜,但从目前已经出现的较高空置率来看,想要出租、出售的困难很大,这些地区的净租金收益将大幅低于3%,资本利得年化收益率也会相应降低。

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