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lpr是什么意思 一文看懂改革及对房贷 商业贷款协议的影响


小编辑云:将房贷利率转换为LPR加点,或者转变为固定利率。那么问题来了,转换房贷利率。以后利息会减少吗?或者怎么操作会减少利息?

中国人民银行决定改革完善贷款市场报价利率(即 Loan Prime Rate,以下简称为“LPR”)形成机制。意思是央行推行以lpr利率为贷款定价基准利率,各银行只能在此利率上加码,而不能下调。而lpr利率是以18家银行共同报价,去掉一个最高值和一个最低值,再取平均值得出的,每月20号更新。

也就是说,今后贷款浮动利率将参照LPR,其定价模式为:

房贷利率=LPR+固定点差(固定点差可能为负数)

几个常见问题集中回答一下

问:LPR和基准利率有啥区别?

答:基准利率是央行决定的政策利率,而LPR是商业银行竞价产生的市场利率。

基准利率不定期调整,央行上一次调整基准利率还是2015年,5年期以上贷款利率(房贷利率)至今仍为4.9%,而LPR利率每月调整一次。

LPR是由18家商业银行共同报价产生,计算方法是去掉一个最高价和一个最低价,然后算术平均得出,每月20日重新报价计算,5年期以上贷款利率是4.75%。

问:哪些贷款需要转换?

答:看贷款合同,如果当初和银行约定的利率是按照基准利率定价(上浮或者折扣),就需要转换。

如果约定的是固定利率,就不能转换。

二套房、公寓、商铺、写字楼……只要是跟基准利率挂钩浮动的个人贷款,都需要转换。

划重点,公积金贷款、不良贷款不能转换。

问:什么渠道可以转换?

答:具体操作要以贷款银行的解释为准,不过,综合多家银行的公告看,8月30日之前,房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成定价基准转换。

问:换锚之后,存量房贷利率如何计算?

答:等价转换,不升不降,保持原合同约定的利率到年底,直到明年再调整。也就是说,虽然LPR利率接连下降,但今年的房贷利率保持不变。

利率的具体算法是“LPR+固定点差”,这里的LPR值,选取的是上一年12月的5年期以上贷款利率4.8%,而固定点差的算法比较关键,是由“原合同约定利率-2019年12月的LPR”。

举个例子,张三有一笔存量房贷,利率约定的是基准利率上浮10%,那就是4.9%×(1+10%)=5.39%,2020年仍然是这个利率不变,他的“固定点差”则是5.39%-4.8%=0.59%。

再举个例子,李四有一笔存量房贷,利率约定的是基准利率的9折,也就是4.9%×90%=4.41%,2020年仍然是这个利率不变,他的“固定点差”则是4.41%-4.8%=-0.39%。

也就说,这个固定点差可以是正数,也可以负数,如果之前约定的利率是基准利率上浮,这个点差就是正数,如果约定的是下浮,这个点差就可能是负数。

划重点来了,这个点差一旦确定,就一直固定不变了。

举个例子,如果2020年12月的LPR(5年以上贷款利率)变成了4.5%,那2021年,上述张三的房贷利率就变成了4.5%+0.59%=5.09%,而李四的利率就变成了4.5%-0.39%=4.11%。

问:新增房贷利率如何计算?

答:计算方法也是“LPR+基点”,这里的LPR是最新的5年以上LPR贷款利率,而加多少基点由各地政府决定,每个基点等于万分之一。

又要划重点了,加多少“基点”,地方政府可以灵活调整,楼市较热的地区,基点可能就高,楼市较冷的地区,基点可能就低。例如南宁、苏州、郑州等热点城市的基点都超过100,首套房利率超过6%。

问、转换之后,银行和房奴谁是赢家?

答:单就2020年来看,银行肯定是赢家,LPR虽然在降,但房奴的利息没有因此减少,因为转换原则是“保持原合同最近利率不变进行等价转换”。

解释一下,去年12月的5年以上LPR贷款利率是4.8%,相比2015年的基准利率已经下降了10个基点,如果按照过去的算法,只要基准利率下降,房奴的利息也会跟着减。但今年要求利率不变,这意味着房奴错失了10个基点的降息利好。根据财经作家刘晓博的测算,各大银行至少可以占到280亿元的便宜。

2020年之后,由于“固定加点”不变,算法有一点复杂,不能一概而论。但一般来说,如果2021年LPR利率继续走低,那些原本享受基准利率折扣的人,会比以前的算法交的利息更少,而那些原本按照基准利率上浮的人,会比以前的算法交的利息稍多。如果LPR走高的话,情况刚好反过来。

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15号令颁布之前的LPR运行的如何?

LPR并不是一个新的产物,在2013年10月,央行就曾宣布LPR集中报价和发布机制正式运行,但该基础利率是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率,由报价行在其自主报出的本行贷款基础利率的基础上进行加权平均计算,形成报价行的贷款基础利率报价平均利率并对外予以公布。这其中比较大的问题就是LPR的报价基础是“本行贷款基础利率”,而“本行贷款基础利率”多数又为锚定央行的贷款基准利率而确定。因此,自其开始公布以来,LPR跟央行贷款基准利率的调整基本保持一致。自2015年最后一次降息后,LPR长期保持在4.31%的水平(央行一年期贷款基准利率为4.35%),很难准确高效地反映市场利率的变化。

改革完善LPR形成机制主要体现在哪些方面?

第一、报价基础 上述提到限制LPR发挥作用的主要原因之一就是之前LPR是以央行贷款基准利率为基础进行报价的。因此,这次改革很重要的一个方面就是要求报价行以公开市场操作利率(即中期借贷便利利率)加点形成的方式进行报价。中期借贷便利利率反映了部分银行平均的边际资金成本,加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素,这样一来中期借贷便利利率的变动将很容易反映在信贷市场。

第二、增加其他筹措资金成本有代表性的报价行 LPR报价行的类型在原有的全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行,此次由10家扩大至18家,提高了LPR的代表性。与原10家报价行同时担任Shibor与LPR报价行不同,新增8家银行目前仅承担LPR报价行的角色。同时考虑到新增8家报价行规模差异较大,因此报价机制放弃原加权平均计算方式,改由全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均,向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR。15号令明确LPR报价参考公开市场操作利率(主要指中期借贷便利利率)加点形成,但是目前18家报价行中只有大型商业银行、股份制商业银行和大型城市商业银行可以向人民银行总行申请中期借贷便利,其余中小报价行一方面不具备Shibor报价经验,另一方面如何选择报价参考也需要进一步衡量。此外,随着市场化利率改革机制进一步完善,未来与LPR挂钩的利率掉期衍生品将会适时推出,因此对于报价行的科学监管将会是下一步需要面对的问题。

第三、增加期限品种,完善LPR期限结构 将LPR由原有1年期一个期限品种扩大至1年期和5年期以上两个期限品种。银行的1年期和5年期以上贷款参照相应期限的LPR定价,1年期以内、1年至5年期贷款利率由银行自主选择参考的期限品种定价。

LPR在今后是否能被有效使用?

如前所述,根据15号令要求,各银行应在新发放的贷款中主要参考LPR定价,并在浮动利率贷款合同采用LPR作为定价基准,但存量贷款的利率仍按原合同约定执行。由于LPR代表的是市场上信用最优客户获得贷款的利率,该规定并未强制要求具体商业贷款高于或者低于LPR,只是强调将LPR应用情况纳入宏观审慎评估(MPA),同时也接受市场利率定价自律机制约束。由此看来,央行通过几年的LPR试行发现的问题和缺陷在这次15号令中逐步完善,并辅之以一定的指导适用要求,稳进地推行利率并轨,LPR必将成为今后信贷市场的主要标杆利率。

央行基准利率是否还会继续公布?对存量贷款协议有何种影响?

15号令并未要求存量合同采用LPR作为定价基准,既然存量合同仍然可以按照原合同约定执行,我们理解央行必然在一定期间内还会同时维持贷款基准利率的公布,只是在多久期间内维持公布以及在此期间是否还会对基准利率进行调整尚未有定论。并且需要注意的是,根据《人民银行法》第二十三条规定,确定中央银行基准利率仍然是央行的货币政策工具之一,这也是我们理解短期之内央行并不会取消公布基准利率的原因之一。

另外一方面,尽管央行并未溯及既往要求之前的合同按照新利率执行,合同当事方仍可能由于利率的差异主动提出适用新利率,对现有贷款的稳定性造成一系列影响。例如,如果LPR本次改革完善之后如期取得降息的效果,原来的合同(尤其是中长期借款合同)项下的借款人很可能要求将定价基准转为LPR,而不再以央行贷款基准利率为定价基础。如银行视情况同意部分借款人的要求,接下来可能要进行贷款合同及担保合同(如有)修订工作,但如果双方无法就此达成一致,借款人可能选择以目前较低的利率重新筹集资金并进行提前还款。

适用LPR对贷款合同需要进行哪些调整?

贷款合同中一般有三部分主要条款与贷款利息相关,分别是利息如何确定及计算、利息以何种期间支付以及碰到一些特殊事件(一般称为市场紊乱)时银行及借款人的处理和协调机制。初步来看,各家银行均须对贷款合同文本(无论是银行标准的贷款合同还是为每一单交易特别准备的贷款合同)的相关条款甚至整个利率的机制作出调整。

首先,需要在合同中明确约定利率如何确定。以原来适用央行贷款基准利率为例,贷款合同中会约定具体的利率为央行何种期限的贷款基准利率(例如,一年期贷款利率)以及上浮或下浮多少比例。在这部分中,还有一个比较容易忽略的地方是央行如果调整贷款基准利率,如何划分新旧基准利率的适用。由于央行贷款基准利率自2015年之后未进行过任何调整,也有很多贷款合同并未引入该机制。相比较而言,LPR的定义组成可能更为复杂,另外,鉴于LPR每个月均有报价,以哪个月的LPR报价确定哪段时间的利息在新的LPR报价机制下尤为重要。

其次,利息将以何种期间进行支付。一般外资银行较多适用利息期的概念,中资银行的协议更多以每季度20日为结息日、21日为付息日。目前,LPR之所以选择20号进行公布,理解也有与惯常付息安排相匹配的考量。例如,后续中资银行的贷款合同,其贷款利息期可能修改为每季度末21日开始至下个季度末的20日,适用该利息期开始前紧邻的20日公布的LPR加点形成。但具体的适用及调整机制还需要结合每单贷款的用途、期限、付息频率、银行的定价机制、借款人的资金回流情况等多方面进行考量。

最后,关于市场紊乱事件。该条款是由境外贷款合同引入到境内外资银行贷款合同或银团贷款中比较常见的条款。例如常见的“市场紊乱事件条款”一般会包括目前的贷款利率不能满足银行筹措资金的成本(银团项下一般会约定超过一定比例的参贷行认为不能满足)、央行不再公布基准利率、央行基准利率不再为市场通行适用的利率标准等几个方面。出现市场紊乱事件的解决方式则视双方谈判地位等情况确定,一般会约定一个协商期重新商定利率,但协商期内适用贷款行合理要求的利率。尽管之前在一些境内融资项下,市场紊乱机制可能没有充分引起银行及借款人的重视,但在后续的融资交易中,鉴于LPR新政刚刚试行,在短期内是否能真实地反映大部分银行的资金筹措成本尚不能过早判断,加入合适的市场紊乱事件及调整机制对保护银行及借款人的利益非常关键。除此之外,贷款合同中一般还会有对于罚息、利差损失、其他提前还款违约金等相关补充性约定,我们理解可能也须要根据新的LPR机制进行一定的调整。

综上,15号令项下新LPR的推广和适用,势必为市场上的融资交易带来根本变化,这些变化将需要银行的资金部、产品部、前台业务人员、法务合规部等各个部门的综合协调。另外,从借款人公司资金部的角度,也应逐步适应新的利率机制以及时调整公司的资金运用效率。