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知名房地产投资者“水库论坛”版主“欧神”作品(套装2册)

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知名房地产投资者“水库论坛”版主“欧神”作品(套装2册)

知名房地产投资者“水库论坛”版主“欧神”作品(套装2册) 电子书推荐分享 第1张

本书作者:欧神

本书读后感及个人笔记分享· · · · · ·

关于重庆,之前介绍了这么多,现在我们要分析重庆楼市“投资”,有一个“梗”是绝对绕不过去的,即上海的房价是重庆的10倍:上海楼市80000元/平方米,重庆楼市8000元/平方米(2015年数据)。内环对内环,新房对新房,基本就是这个比例,这对于房地产投资来说,有着非常重要的意义。意思是我们“换仓”的话,上海卖掉1套房子,重庆可以买入10套。但是,我们更延伸地推想一下,“上海卖掉10套”,则重庆可以买入100套。

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知名房地产投资者“水库论坛”版主“欧神”作品(套装2册) 电子书推荐分享 第2张

任何一个商业模式,建立之初一定是最赚钱的。房地产投资这一行,从0到2000万,是最快的。但是“边际效益递减”,如果不改模式的话,增长就会越来越慢,回报越来越低,直到最后龟速。对于“重庆投资建仓”,遵循同样的道理。

因为“个人散户”,没法建仓,即使用亲友名义买三五套,那也是芝麻小钱。我们考虑组团以开发商的方式,去收购整栋房产。

运作

我们考虑收购整栋房产,几百套房子,位置最好是中环线,把成本降下来。地铁出口,户型以中小型为主。然后整体出租,不出售,做“大业主”。我们有足够多的设计力量、装修力量以及领先的审美观。“大业主”本身对于小业主在品质、物业、档次上就有碾压性的优势,重要的是可以保持“极高”的物业管理水准。哪里灯不亮,水泥缺了一个角,水景枯涝,这些在传统物业下几乎无解的问题,在“大业主”手里都不是问题,只有大业主,才能无所顾虑地使用物业维修基金,才能舍得大手笔地花钱,才知道“花钱就是赚钱”。物业就应该越花钱越好。

于是,我们挟“大业主”的物业优势,上海人的“洋气”眼光,再加上全套“凤变冰”的装修手法,可以在重庆打造出“著名”的居住社区,形成白领小资中的风向标,横扫中高端租赁市场。但我们不出售,我们长持,重庆本身的房租,增速就有4.5%左右。如果加上我们针对性的优化,如租金、口碑和品牌,最终可以获得比市场更高的租金,我们用租金来还贷款。这样,计划撑七年左右,大业主负责翻新“外墙”外立面,保证翻新后光亮全新。到2025年,成熟了,我们分拆出售。

凡是投资重庆的人,一直纠缠于一件难事:“处房情结”,二手房有大量的折价怎么办?我们不卖二手房,我们卖一手房给你。如果资金量充沛的话,我们甚至幻想收购“土地储备”的开发商,最好开发商除了450套房外,还有一两块空地。

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知名房地产投资者“水库论坛”版主“欧神”作品(套装2册) 电子书推荐分享 第3张

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